Alpkan Koç
Türkiye gayrimenkul sektörü, son yılların en çalkantılı dönemlerinden birini geride bırakarak 2026 yılına giriyor. 2022-2024 yılları arasındaki “fiyat patlaması” ve 2025 yılındaki “reel düzeltme” dönemlerinden sonra, piyasa şimdi daha rasyonel bir dengenin izini sürüyor. Sektörün önde gelen analistleri ve veri devleri, 2026’nın bir “fiyat balonu” yılı değil, “ertelenmiş talebin dönüşü” yılı olacağına işaret ediyor.
Fiyatlarda “Yeni Normal”: Enflasyonla Yarış Başlıyor
Piyasanın en çok merak ettiği soru olan “Fiyatlar artacak mı?” sorusuna uzmanlar temkinli bir evet yanıtı veriyor. Gayrimenkul ekonomisti Dr. Ahmet Büyükduman ve Endeksa gibi platformların projeksiyonlarına göre, artık geçmişin “enflasyonu katlayan” fiyat artışları geride kaldı.
REIDIN ve piyasa analistlerinin konsensüsü, 2026 yılında nominal fiyat artışlarının %35 ile %45 bandında kalacağını gösteriyor. Bu oran, beklenen yıllık enflasyonun (%25-35) bir miktar üzerinde kalarak yatırımcıya yaklaşık %5-10 düzeyinde “sınırlı bir reel getiri” vaat ediyor. BETAM verileri, 2025’in son çeyreğinde reel fiyatlarda yaşanan gerilemenin duracağını, ancak fiyatların artık bir yatırım aracı olmaktan ziyade “barınma maliyeti” odaklı bir dengeye oturduğunu kanıtlıyor. Öte yandan, yükselen inşaat maliyet endeksi, “ikame maliyeti” nedeniyle fiyatların belli bir seviyenin altına inmesine de izin vermiyor.
2 Milyonluk Birikmiş Talep Sahaya İniyor mu?
TSKB Gayrimenkul Değerleme ve İş Yatırım raporlarında dikkat çeken en önemli unsur “birikmiş talep” (pent-up demand). Son iki yıldır krediye erişimin imkansız hale gelmesi ve mevduat faizlerinin cazibesi, milyonlarca alıcıyı saha kenarında bekletti.
Uzmanlar, 2025’te 1,2 milyon civarında kalan yıllık satış adedinin, 2026’da 1,5 – 1,6 milyon seviyesine tırmanabileceğini öngörüyor. Bu artışın ana motoru ise Merkez Bankası’nın (TCMB) faiz indirim döngüsü olacak. Piyasa katılımcıları, konut kredisi faizlerinin aylık %2-2,5 bandına sarkması durumunda, toplam satışlar içindeki payı %10’a kadar düşen “ipotekli satışların” yeniden %30 seviyelerine çıkabileceğini tahmin ediyor. Bu durum, özellikle orta gelir grubu için konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi anlamını taşıyor.
Yatırımcının Dönüşü: Amortisman Süreleri Kısalıyor
Gayrimenkul yatırımcısı için en kritik gösterge olan amortisman (geri dönüş) süreleri, 2026’da yeniden “mantıklı” seviyelere geriliyor. REIDIN ve Gaboras verilerine göre, konut fiyatlarındaki reel yavaşlamaya karşın kira artışlarının dirençli seyretmesi, yatırımın cazibesini artırıyor.
Örneğin, İstanbul genelinde 6,5 milyon TL değerindeki ortalama bir konutun 35.000 TL bandında kira getirisi sunması, amortisman süresini 15-18 yıl aralığına çekiyor. Bu oran, mevduat faizlerinin düştüğü bir senaryoda, gayrimenkulü yeniden en güçlü pasif gelir aracı konumuna taşıyor. Ticarigm360 analizleri, bu “rasyonelleşme” sürecinin özellikle kira çarpanı düşük olan semtlerde alım iştahını artıracağını vurguluyor.
Sektörün Önündeki İki Büyük Engel: Arz ve Faiz Yarışı
Ancak piyasadaki bu “temkinli iyimserlik” iki büyük riskle karşı karşıya. İMSİFED ve sektör paydaşlarının dikkat çektiği ilk nokta arz yetersizliği. Yeni ruhsat alımlarındaki durağanlık ve inşaat sürelerinin uzunluğu, 2026’da talebin arza baskın gelmesine ve özellikle yeni konutlarda fiyatların daha sert yükselmesine neden olabilir.
İkinci risk ise mevduat faizi yarışı. Eğer mevduat faizleri %35-40 bandının üzerinde kalmaya devam ederse, rasyonel yatırımcı parasını konutun operasyonel yükü yerine likit araçlarda tutmaya devam edecektir. 2026 konut piyasasının kaderi, büyük oranda bankaların mevduat faizi ile konut kredisi faizi arasındaki makası ne kadar hızlı kapatacağına bağlı olacak.
Sonuç: Alıcılar İçin Fırsat mı, Bekleme Zamanı mı?
2026 yılı, konut piyasasında “trenin henüz hızlanmadığı ama motorun ısındığı” bir yıl olacak gibi görünüyor. Fiyatların enflasyonla dengelenmesi alıcılar için bir fırsat sunarken, arzın kısıtlı kalması fiyatların düşmeyeceği gerçeğini bir kez daha hatırlatıyor. Uzmanlar, doğru lokasyonda ve rasyonel fiyatlı konutların 2026’da yeniden portföylerin vazgeçilmezi olacağı görüşünde birleşiyor.
Atilla Yeşilada, Gemini
Atilla Yeşilada ve Güldem Atabay tarafından kaleme alınan özel raporlarımıza abone olmak ister misiniz? Raporlarımız kurumsal müşterilere yöneliktir. Abonelik ücretlidir. Koşulları öğrenmek için bize e-mail atın: [email protected]
